SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a cinco de Febrero de dos mil dieciséis.

Visto por la Sección Sexta de la Sala Tercera del Tribunal Supremo el recurso de casación número 4042/2014, interpuesto por D. Apolonio , representado por el procurador D. Luis-Fernando Granados Bravo y con la asistencia letrada de D. David Sánchez Lanuza, contra la Sentencia dictada -27 de junio de 2014- por la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias (sede de las Palmas de Gran Canaria), en sus Recursos acumulados nº 318 y 342/10 , por la que se anula la Resolución de la Comisión de Valoraciones de Canarias de 6 de julio de 2010, que fijó el justiprecio de su parcela sita en la Avda. DIRECCION000 , NUM000 , T.M. de Santa Lucía de Tirajana, en expediente de expropiación por ministerio de la Ley.

Han sido partes recurridas el citado Ayuntamiento de Santa Lucía de Tirajana, representado por el procurador D. Victorio Venturini Medina y la Comunidad Autónoma de Canarias, representada y defendida por una letrada de sus Servicios Jurídicos.

PRIMERO .- La Sentencia -con estimación parcial del recurso interpuesto por la propiedad y desestimación del recurso del Ayuntamiento- anuló la resolución de la Comisión de Valoraciones de Canarias que había justipreciado la finca expropiada por ministerio de la Ley (y aunque entiende que no procedía su expropiación por ministerio de la Ley, dada la situación urbanística del suelo - "según el planeamiento municipal suelo urbanizable sectorizado ordenado, aunque parte de su ordenación se remite aun plan parcial que deberá ordenar los usos deportivos del parque central" -, es ya una cuestión definitivamente zanjada en razón de que, en sentencia firme de 26 de marzo de 2012 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 6 de Las Palmas , con valor de cosa juzgada, se declaró iniciado el procedimiento expropiatorio por ministerio de la Ley), defirió al trámite de ejecución de sentencia su fijación con arreglo a los siguientes parámetros: a) Asume la pericial judicial en orden a la superficie de la finca expropiada que queda determinada en 34.224,33 m2 (que es la parte de la parcela catastral que queda afectada por el SGEQ-3); b) Aplica, como la Comisión de Valoraciones, la Ley 6/98 (con base en su Transitoria Tercera del RDLeg 2/08, de 23 de junio, BOE del día 26. La propiedad presentó su Hoja de Aprecio el día 23 de junio de 2008), conforme a la cual el valor de repercusión del suelo se calculará por el método residual dinámico, y, en sintonía con el informe pericial judicial -coincidente con el informe técnico municipal- considera que el plazo a tener en cuenta para la promoción es el de cinco años; c) La promoción virtual a considerar debe partir de un 25% reservado a vivienda protegida (exigido por el art. 27 de la ley 2/03, de Vivienda de Canarias en sectores residenciales); d) El aprovechamiento aplicable será el fijado por el Plan en la ficha de ordenación para el suelo del SGEQ-3 (dentro de cuyo ámbito se encuentra el suelo expropiado): 0,40 u.a./m2, del que habrá que deducir un 10% en concepto de cesión obligatoria; e) Acepta los valores del producto inmobiliario propuestos por la Comisión para la vivienda libre (muy similar, además, con los propuestos en el informe municipal), así como, respecto de la vivienda protegida, acepta también el criterio de la Comisión que aplicó a la superficie útil el coeficiente 0,8 para fijar el valor de superficie construida, de donde resulta 1.067,26 €/m2; f) Se aceptan los costes de construcción establecidos por el Perito judicial; g) Respecto de los costes de urbanización, se fijan en 30 €/m2, en sintonía con el informe municipal; h) En concepto de costes de promoción, se acepta el porcentaje de 24% sobre los costes de construcción y urbanización, propuesto por el perito municipal; i) El IPC a aplicar será el de 2008: 3,96%; j) Acepta el informe pericial judicial y el flujo de ingresos y gastos que propone, pero aplicando el IPC y el tipo de actualización de 2008. (3,96).

SEGUNDO .- Por la propiedad, se preparó recurso de casación ante la Sala de Las Palmas de Gran Canaria, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazó a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo, y, elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el día 5 de diciembre de 2014.

TERCERO .- Personado el recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en el art. 88.1 LJCA :

a) Apartado c): " "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia o de las que rigen los actos y garantías procesales, siempre que, en este último caso, se haya producido indefensión para la parte".

b) Apartado d): " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate"

Y articulado en dos motivos, subdivididos en siete: Primero (88.1.c)): A) Incongruencia extra petita, con infracción de los arts. 33.1 y 67.1LJCA en relación con el art. 218.1 LEC y 24 CE , pues versando el debate procesal -respecto del aprovechamiento- entre el aprovechamiento medio del PGO de Santa Lucía, utilizado por la CVC -0,4353 m2 construibles de uso residencial colectivo vivienda libre/m2 suelo, resultado de aplicar el coeficiente de 0,85 para este tipo de uso colectivo, dado que el aprovechamiento medio del Plan está referido, como uso característico al residencial unifamiliar, al que le corresponde el coeficiente1-, y al que se opuso el Ayuntamiento que sostenía que el aprovechamiento medio venía referido únicamente al uso residencial colectivo (0,37 m2t/s de uso residencial colectivo). Sin embargo, la sentencia en lugar de moverse entre uno de esos dos parámetros discutidos, decide identificar el aprovechamiento virtual a asignar a la parcela con la edificabilidad no lucrativa (en razón de su condición de sistema general de uso de dominio pública) asignada por el PGO a dicha parcela; B) Incongruencia omisiva, con infracción de los mismos preceptos, por no haberse pronunciado sobre la pretensión actora de que el justiprecio se incrementara con los intereses legales por retraso en la fijación del justiprecio y por retraso en el pago; Segundo (88.1.d)): A) Vulneración del art. 29 Ley 6/98 , pues, como reconoce la sentencia el suelo objeto de esta expropiación está calificado de sistema general de equipamientos que, con arreglo al Anexo de términos del TR2000 de Canarias, es siempre de dominio público, sin tener asignado aprovechamiento lucrativo, siendo la expropiación la única forma de obtención, por lo que las determinaciones de edificabilidad que pueda establecer la ficha del sistema general SEGEQ 3 en el propio PGO estará siempre referido a aprovechamientos no lucrativos, cuando para valorar la parcela será preciso asignarle la media ponderada de aprovechamientos lucrativos; B) Infracción también el art. 29 Ley 6/98 , al dividir el aprovechamiento virtual que se asignó a la parcela (la edificabilidad no lucrativa prevista por el PGO para el sistema general delimitado sobre la parcela) entre dos usos edificatorios distintos: residencial colectivo en vivienda libre y en vivienda protegida), cuando el referido precepto exige que la media ponderada de los aprovechamientos esté referida a un único uso: el predominante en el polígono fiscal que, en este caso, dice, debe identificarse con el uso y tipología característica en el que está calculado el aprovechamiento medio del PGO de Santa Lucía, que es el utilizado por la CVC: 0,4353 construibles de uso residencial colectivo vivienda libre/m2 de suelo; C) Vulneración del art. 27 Ley 6/98 y arts. 3 y 22 de la Orden ECO 805/2003, en razón de que los comparables asumidos por la Sentencia, a efectos de determinar uno de los parámetros a utilizar en la valoración del terreno por el método residual dinámico, fueron las muestras-base del informe de una oficina de liquidación tributaria de 16 de noviembre de 2009 (folios 256 a 264 expediente), utilizados por la CVC como valor en venta del producto terminado, sin que se adjuntara documentación acreditativa de la fecha de las transacciones, los precios, características de los inmuebles, datos imprescindibles para determinar si concurrían los requisitos reglamentariamente exigido como testigos comparables, vulnerando el principio de trasparencia en relación a la fijación, por comparación, del parámetro valor en venta; D) Infracción del art. 21 de la antecitada Orden ECO -que permite utilizar, como testigos, ofertas- al haber rechazado el informe del perito judicial que consideró idóneos, como comparables, los datos de ofertas de venta utilizados en el Informe Técnico adjuntado a la Hoja de Aprecio del recurrente, por "referirse a ofertas de compra existentes en portales inmobiliarios, pero no transacciones reales como las contempladas por el informe de la Oficina tributaria......" ; E) Vulneración de los arts. 36 LEF , 24 de la Ley 6/98 y 37.2 de la Orden ECO 805/2003, en la medida que la Sentencia utiliza los IPC -reales y publicados- de los cinco años en los que se estima durará la promoción inmobiliaria virtual para determinar el precio final del producto inmobiliario, cuando la fecha a la que ha de deferirse la valoración es junio 2008, momento en el que resultaba impredecible la aguda crisis económica que iba a asolar al país desde esa fecha, y el único dato del IPC que se podía conocer en junio de 2008 era el fijado por el Informe pericial del recurrente del 3,7%.

Concluyó postulando, la estimación del recurso y que se reconozcan, como parámetros idóneos para fijar el justiprecio de la parcela expropiada, por el método residual dinámico: 1) el coeficiente de aprovechamiento virtual de 0,4253 m2 construibles de uso residencial colectivo en vivienda libre/m2 de suelo; 2) valor en venta de 2.070 €/m2 construible; y, 3) IPC de 3,7% como índice de ponderación de la evolución de los precios de mercado.

CUARTO .- Admitido a trámite, se emplazó a las partes recurridas que presentaron sendos escritos de oposición. En el escrito del Ayuntamiento, además, se interesaba la inadmisión del primer motivo A) porque la misma cuestión se planteaba, por la vía del apartado d) del art. 88.1 LJCA , como pretendida infracción del art. 29 de la Ley 6/98 y, también, la inadmisión del primer motivo B) por ser una cuestión nueva ya que no figuraba en el escrito de preparación del recurso, requisito procesal preclusivo ( arts. 95.1 , 88 y 89 LJCA ).

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 2 de febrero de 2016, teniendo lugar.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- Como datos inamovibles (al no ser cuestionados) conviene tener presente los siguientes: a) La parcela -expropiada por ministerio de la Ley- está clasificada de suelo urbanizable y calificada de sistema general de uso y dominio público (equipamientos-viarios); b) La Hoja de Aprecio de la propiedad fue presentada el 20 de junio de 2008; c) La valoración del suelo se realizó con arreglo a la Ley 6/98 (Transitoria Tercera.2 de la Ley del Suelo 2/07, sustancialmente idéntica a la Transitoria Tercera.2 del RDLeg 2/08). El valor de repercusión se determinó, art. 27 , por el método residual dinámico, considerando de aplicación el art. 29 para la fijación del aprovechamiento.

Partiendo de estos presupuestos y entrando ya en el fondo del recurso, analizaremos, en primer lugar, el motivo articulado al amparo del art. 88.1.c) LJCA (vicios "in procedendo"), con dos submotivos.

Primer motivo: Submotivo A): Incongruencia extrapetita

La recurrente entiende que la Sentencia incurre en ella pues el aprovechamiento aplicado a la parcela por la Sala "a quo" desborda el debate procesal de la instancia que giró en torno a dos posiciones: a) la sostenida por el aquí recurrente en el Informe pericial base de su Hoja de Aprecio y que fue también el aplicado por la CVC: media ponderada de los aprovechamientos a asignar al suelo expropiado: 0,37 m2 techo de uso residencial unifamiliar/m2 de suelo, y, que fue traducido por la CVA a su equivalente en m2 de uso residencial colectivo en vivienda libre mediante su división por el coeficiente que relaciona estas dos tipologías en el PGO de Santa Lucía (0,85 m2/m2), con lo que se obtiene un aprovechamiento de 0,4353 m2 construibles de uso residencial colectivo vivienda libre/m2 suelo, totalmente asumida en su demanda; b) la sostenida por el Ayuntamiento: 0,37 m2 techo de uso residencial colectivo/m2 suelo.

A su juicio, solo cabía optar por una de estas posturas. Sin embargo, la Sentencia, rechazando ambas posiciones, aplica el aprovechamiento fijado en la ficha del PGO para el suelo SGEQ 3, de 0,40 u.a./m2, entendiendo que no es necesario acudir a la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante ( art. 29 Ley 6/98 ), y, con ello resuelve fuera de los límites del debate en la instancia.

Como reiteradamente ha dicho esta Sala y Tribunal desde su lejana Sentencia de 5 de noviembre de 1992 , en orden al deber de congruencia de las sentencias, la demanda contencioso administrativa contiene pretensiones de índole varia: de anulación, de condena etc., esas pretensiones se fundamentan en concretos motivos de impugnación o cuestiones, y, las cuestiones o motivos, a su vez, se hacen patentes al Tribunal mediante la indispensable argumentación jurídica. Argumentos, cuestiones y pretensiones son, por tanto, discernibles en el proceso administrativo, y la congruencia exige del Tribunal que éste no solamente se pronuncie sobre las pretensiones, sino que requiere un análisis de los diversos motivos de impugnación y de las correlativas excepciones u oposición que se han planteado ante el órgano jurisdiccional. No así sucede con los argumentos jurídicos, que no integran la pretensión ni constituyen, en rigor, cuestiones, sino el discurrir lógico-jurídico de las partes, que el Tribunal no viene imperativamente obligado a seguir en un iter paralelo a aquel discurso.

La congruencia, pues, exige que la sentencia, en su "ratio decidendi", se mantenga dentro de los términos en que el debate se ha planteado por las partes, incurriéndose en incongruencia "extra petitum" cuando el pronunciamiento judicial recae sobre un tema no incluido en las pretensiones deducidas en el proceso, de forma que se haya impedido a las partes la posibilidad de efectuar las pertinentes alegaciones, provocando la indefensión y vulnerándose el principio de contradicción. (Ss.T.S., entre otras muchas, de 28 de marzo de 2006, casación 3156/02, y de 12 de junio de 2014, casación 2568/11, ambas de esta Sección Sexta).

Y, desde luego, la Sentencia se mantiene dentro de los términos del debate, en el que se cuestionaba el aprovechamiento aplicado por la CVC (que partiendo del aprovechamiento medio del Plan General -0,37 u.a./m2s, referido a la vivienda unifamiliar-, le aplica el coeficiente 0,85, relativo a la vivienda colectiva libre, de donde obtiene un aprovechamiento de 0,4353), cuando el defendido por la propiedad, sin embargo, era el aprovechamiento medio del Plan para todo el suelo urbanizable: 0,37 u.a./m2, y, el Ayuntamiento postulaba un aprovechamiento de 0,333 u.a./m2s, resultado de deducir -al aprovechamiento medio del Plan (0,37 u.a./m2s)- el 10% de cesión obligatoria.

La impugnación, en ambas demandas, del aprovechamiento aplicado por la CVC exigía un pronunciamiento al efecto por parte del Tribunal de instancia, sin que ese deber de congruencia implique la necesidad de acoger una de las posturas interpretativas del art. 29 de la Ley 6/98 , sostenidas por las partes, siendo libre el Tribunal de instancia para, en interpretación de dicho precepto, aplicar otro aprovechamiento distinto. Cuestión distinta, pero que no entra en el ámbito de la congruencia, es que tal interpretación se acomode al mandato legislativo.

Este submotivo A) ha de ser desestimado.

Submotivo B): Incongruencia omisiva

Por no dar respuesta la sentencia a su petición de abono de los intereses legales, tanto en el retraso en la fijación del justiprecio, como en su pago.

El Ayuntamiento recurrido instaba la inadmisibilidad de este motivo en razón que ha sido planteado por vez primera en el escrito de interposición. Ciertamente, este motivo no fue anunciado en el escrito de preparación y para que pudiera ser considerado habría sido necesario su anuncio en dicho escrito, habiendo afirmado este Tribunal en numerosas ocasiones que si en dicho escrito no se anuncia el motivo éste ha de ser inadmitido, recayendo sobre el recurrente la carga procesal de anunciar todos y cada uno de los motivos casacionales que se articularan en el escrito de interposición, pues en otro caso devendría inútil ese trámite previo de preparación ante el Tribunal "a quo", cuya finalidad es, precisamente, suministrarle los elementos de juicio necesario necesarios para verificar que el recurso cumple el primero de los requisitos de procedibilidad, como es que se funda en los motivos legalmente establecidos, con indicación de las infracciones legales o jurisprudenciales que se imputan a la sentencia frente a la que se prepara el recurso, imprescindible para que adopte la decisión procedente: tener, o no, por preparado el recurso, e, imprescindible también para que la parte recurrida pueda adoptar la postura procesal que estime procedente (en este sentido cabe citar, Sentencias de esta Sala de 5 de abril de 2007, casación 6789/2003 ; de 26 de octubre de 2004, casación 539/2002 ; de 11 de octubre de 2012, casación 408/10 ; 21 de abril de 2014, casación 3259/11 ; así como los Autos de 14 de febrero y de 10 de julio de 2008 , casaciones, respectivamente, 4242/2007 y 5578/2006 ).

Este segundo submotivo ha de ser inadmitido.

SEGUNDO .- Entrando ya en el estudio del motivo formulado con base en el apartado d) del art. 88.1 LJCA (vicios "in iudicando"), y subdividido en cinco submotivos.

Submotivos A) y B): Infracción del art. 29 Ley 6/98

El art. 29 de la Ley 6/98 , establece -para la valoración del suelo urbano o urbanizable y en relación con el aprovechamiento- que, cuando no exista planeamiento, o, cuando no se atribuya aprovechamiento lucrativo a algún terreno que no esté incluido en un determinado ámbito de gestión "el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo" .

Como recordábamos en nuestra reciente sentencia de 26 del pasado mes de mayo (casación 1274/13 ), y conforme a nuestra consolidada jurisprudencia en orden a la aplicación de este precepto, han de realizarse las siguientes precisiones antes de abordar las dos infracciones denunciadas: 1) El art. 29 de la Ley 6/98 es sólo aplicable cuando la finca urbanizable o urbana no tenga asignado aprovechamiento lucrativo, es decir edificabilidad que pueda ser objeto de apropiación privada (lo que abarca tanto el supuesto de que la finca no tenga atribuida edificabilidad, como que su edificabilidad esté destinada a uso no lucrativo, como las dotaciones públicas); 2) La finca ha de estar incluida en un polígono fiscal; 3) El ámbito espacial a tener en cuenta es sólo ese polígono fiscal en el que se halle la finca; 4) Las edificabilidades a tomar en consideración no son todas las existentes en el polígono, sino únicamente las que correspondan al uso más abundante o numeroso y que, por tanto, cabe calificarse de "predominante"; 3) Los aprovechamientos cuya media ponderada (fórmula matemática) ha de calcularse son los de todos los sectores que, estando dentro del polígono fiscal concernido, estén destinados al uso predominante; 5) Para el cálculo del aprovechamiento de cada uno de estos sectores, se excluirán las superficies destinadas a usos no susceptibles de apropiación privada: viales y dotaciones públicas; 6) El precepto no es aplicable cuando el uso predominante del polígono fiscal no tiene carácter lucrativo.

En este último caso (el uso predominante del polígono fiscal donde se ubica la finca no tiene carácter lucrativo), como cuando no exista polígono fiscal, no es aplicable dicho art. 29, debiendo calcularse el aprovechamiento, a efectos valorativos: a) Acudiendo a las fincas más representativas del entorno, que será más o menos amplio, en función de la dificultad para determinar cuál sea la más representativa; b) A falta de entorno adecuado, se aplicará el aprovechamiento medio de todo el PGOU ( Ss. TS, entre otras, de 11 de octubre de 2011 (casación 1596/08 ); 21 de febrero de 2006 y 26 de febrero de 2013 (casación 1623/10 ).

A la vista de cuanto antecede es claro que el aprovechamiento aplicado por la Sentencia no es correcto, en la medida que ha tomado por tal el índice de edificabilidad que el PGO atribuye al suelo del SGEQ-3 (0,40 u.a/m2), es decir el volumen de edificabilidad de los equipamientos a construir en dicho suelo dotacional público.

Pero el aprovechamiento al que se refiere el art. 29 no es éste, sino el aprovechamiento lucrativo, es decir el índice de edificabilidad susceptible de apropiación privada, el "aprovechamiento medio" de la antigua legislación urbanística estatal, esto es "el número de metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie que, una vez hecha la equidistribución de beneficios y cargas, deberían corresponder a cada propietario" ( Sentencia de 22 de marzo de 2013, casación 123/11 ).

En este segundo sentido (aprovechamiento lucrativo), el aprovechamiento no equivale a edificabilidad, ya que los propietarios de fincas sin edificabilidad susceptible de apropiación (como es el caso) tienen también derecho a éste, ya que si estos propietarios no tuvieran derecho a ese "aprovechamiento medio", las consecuencias de la transformación urbanística serían meramente aleatorias, enriqueciendo a unos y empobreciendo a otros en función de las previsiones del planeamiento general.

Luego ha de acogerse este submotivo A) , y anular, en este particular, la Sentencia, manteniendo el aprovechamiento aplicado por la CVC de 0,4353 m2 construibles de uso residencial colectivo vivienda libre/m2 suelo, no cuestionado por el recurrente, y que lo obtuvo aplicando al aprovechamiento medio en suelo urbanizable sectorizado fijado por el PGO (0,37 u. a./m2) y al que aplica el coeficiente correspondiente al uso y tipología de vivienda colectiva que es de 0,85, (ya que, según informe del Ayuntamiento de 27 de abril de 2010, el aprovechamiento medio en el PGO está referido al uso y tipología de vivienda unifamiliar, a la que corresponde el coeficiente 1), lo que comporta la estimación , también, del submotivo B) .

Submotivos C) y D): Infracción art. 27 Ley 6/98 en relación con los arts. 3 y 22, y 21 Orden ECO 805/003

La infracción denunciada en el submotivo C) radica en que la Sentencia, al haber asumido el valor en venta obtenido por la Oficina Tributaria de Gran Canaria Sur, en informe emitido a requerimiento de la CVC (aplicado por dicha Comisión), en el que se utilizaron muestras de supuestas transacciones respecto de las cuales no se aportó información alguna que permitiera conocer su idoneidad para la aplicación del método residual dinámico, ha incurrido en una violación del principio de transparencia positivizado en dichos preceptos.

El apartado j) del art. 3 de la precitada Orden ECO, se refiere al dicho principio, "...según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas ".

Dicho principio ha sido escrupulosamente respetado en el Informe base del Acuerdo del CVC que, en este particular, es confirmado por la Sentencia: las muestras utilizadas corresponden a transacciones reales elevadas a documento público, perfectamente identificadas con nº de expediente tributario del que se han extraído, fechas (2008), características de las viviendas, dimensión, situación física con identificación de la calle y número, todas en el entorno de Vecindario, optándose por inmuebles con superficies comprendidas entre 70 y 130 m2.

Tampoco el art. 22. b) - "Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles "- se ha visto negativamente afectado, en la medida que las muestras utilizadas se ajustan a sus exigencias para ser utilizadas como comparables.

El Informe es absolutamente correcto y lo que, en definitiva, está planteando la recurrente es su discrepancia con la valoración de la prueba que compete, en exclusiva, al Tribunal "a quo", y que, entendió, a la vista de los testigos utilizados y a efectos de determinar el valor residual del suelo por el método residual dinámico, que las transacciones reales reflejadas en el Informe de la Oficina Tributaria (obtenidas de fuentes ciertas, seguras y debidamente contrastadas: expedientes de liquidación tributaria) , ofrecían una mayor certeza y seguridad de los precios de mercado, que los obtenidos de ofertas que, lógicamente y ante la existencia de transacciones reales, pierden fuerzan de convicción frente a dichas transacciones reales, como correctamente ha valorado la Sala.

Procede, en consecuencia, la desestimación de este submotivo.

Y, por lo que acabamos de decir, igual suerte desestimatoria ha de correr el submotivo D) , pues la existencia de transacciones reales invalida los cálculos sobre ofertas, y ello no implica infracción del art. 21.1 de la Orden que habla de transacciones u ofertas, y esa conjunción disyuntiva ha de entenderse en el sentido de que, ante la falta de transacciones reales, serán válidas los datos obtenidos de ofertas.

Submotivo E): Infracción del art. 36 LEF , 24 Ley 6/98 y 37.2 Orden Eco 805/03

Y ello como consecuencia de que la Sentencia, al fijar -como parámetro que pondere la evolución esperada de los precios de mercado en la fecha a la que ha de referirse la valoración (junio 2008)- los IPC de 2008 a 2013, ya publicados, pero que, obviamente, era imposible conocer en la referida fecha, vulnera los preceptos citados que exigen utilizar un índice de evolución esperada de los precios de mercado en la fecha de la valoración y no la evolución realmente acontecida con posterioridad.

El art. 36 LEF establece: 1. Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.

2. Las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes", y, en la misma línea, el art. 24.1 de la Ley 6/98 , dispone, en lo que aquí afecta, que las valoraciones se entenderán referidas: "a) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta. ..". Ninguno de tales preceptos están negativamente afectados, pues no puede olvidarse que el valor residual del suelo expropiado se determina por el método residual dinámico que, por su propia definición, supone la contemplación y aplicación de parámetros variables.

Por último, el apartado 2 del art. 37 de la referida Orden ECO, bajo la rúbrica "Flujos de caja en el método residual dinámico", dice: "Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado ".

En definitiva, con este motivo, lo que el recurrente está cuestionando es la valoración de las pruebas que, en este particular, realizó la Sala de Gran Canaria, olvidando que es a ella a la que compete, sin que la recurrente haya alegado, y mucho menos acreditado, que se dan esos excepcionales supuestos que facultan a este Tribunal para revisar la valoración de la Sala "a quo".

El submotivo ha de ser desestimado.

TERCERO .- Con la estimación del Submotivo A) y B) del Segundo motivo, procede declarar haber lugar a este recurso de casación, casando y anulando la Sentencia de instancia, y, en consecuencia, por disposición del artículo 95.2.d) LJCA , procede resolver el recurso contencioso-administrativo dentro de los términos en los que aparece planteado el debate, dando por reproducido el contenido del Fundamento anterior en relación con estos Submotivos, por lo que el aprovechamiento aplicable para determinar el valor unitario del suelo será el fijado por la CVC: de 0,4353 m2 construibles de uso residencial colectivo vivienda libre/m2 suelo. En consecuencia, se estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo, manteniendo, salvo en el particular del aprovechamiento, el resto de los pronunciamientos de la Sala de instancia.

CUARTO .- Conforme al art. 139.1.2 LJCA , no se efectúa pronunciamiento en materia de costas en casación, ni en la instancia.

PRIMERO .- HA LUGAR al recurso de casación número 4042/2014, interpuesto por S. Apolonio , representado por el procurador D. Luis-Fernando Granados Bravo y con la asistencia letrada de D. David Sánchez Lanuza, contra la Sentencia dictada -27 de junio de 2014- por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias (sede de las Palmas de Gran Canaria), en sus Recursos acumulados nº 318 y 342/10 . Sin costas.

SEGUNDO .- SE CASA y ANULA la precitada Sentencia.

TERCERO .- CON ESTIMACIÓN PARCIAL del Rº 318/10 -y DESESTIMACIÓN del nº 342/10- de la Sala de las Palmas de Gran Canaria, SE ANULA la Resolución de la Comisión de Valoraciones de Canarias de 6 de julio de 2010, que fijó el justiprecio de la parcela sita en la DIRECCION000 , NUM000 , T.M. de Santa Lucía de Tirajana, en expediente de expropiación por ministerio de la Ley, cuya determinación - con aplicación de un aprovechamiento de 0,4353 m2 construibles de uso residencial colectivo vivienda libre/m2 suelo , a efectos del cálculo del valor unitario del suelo- quedará deferida al trámite de ejecución de Sentencia conforme al resto de los parámetros establecidos en la Sentencia de instancia anulada. Sin costas.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Wenceslao Francisco Olea Godoy Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.